现实买房中业主和开发商之间有关车位的纠纷时常发生?

我国《物权法》就车位的归属问题作了规定，分三个方面？

第一，当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定？

第二，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第三，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；

因此，为了避免纠纷，建议消费者在买房时应该和开发商就车位和车库做出明确约定?

开发商依然持有地下车位产权，并通过买卖获利？

住宅小区地下停车位就是指开放商利用地下空间而建造的停车位。

正是因为现在对土地需求的日益膨胀，现代建筑越来越多向地下空间发展，这样就导致了地下停车位的出现。

现在很多开发商在商品房预售合同中都会标明地下停车位的产权归卖方所有?

所以，即使有观点认为，有地才有房，地下停车位仍在业主土地使用范围内，因此产权也应归业主所有；

不过，这种情况几乎是不能在现实生活中出现的!

小区地面上车位1、小区建筑区划内规划建设的车位建筑区的范围内规划的车位是归开发商所有，意思就是在小区的建筑规划设计时，就划为车位的，这种车位是有产权的，没有交易前十属于开发商的;

这种有产权的车位，是可以购买后单独办理产权的，所以这类的车位一般也是最贵的。

2、建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

”而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

”因此，属于全体业主共有，这类车位，往往由物业公司对外出租获取收益的，而无法买卖。

地下车位1、人防工程的车位利用人防工程改建的车位，产权是最不清晰的。

主要因为人防工程不是公摊面积之内，一般是开发商经过有关部门审核同意后，将人防工程改建为地下停车位。

《人民防空法》第5条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”?

所以认定这类车位的产权即“谁投资谁所有，，并且管理和维护人防工程的费用是由开发商或者小区业主承担的，国家并不承担；

”2、非人防工程地下车位由于地下工程面积不计入建筑用地容积率。

在这种情况下，地下工程面积就不分摊土地使用权的份额，也就没有办法单独取得所有权！

但是，房管部门在核算时，对层高大于2.2米的地下室和半地下室计算全部建筑面积，可以单独取得所有权；

我国《物权法》对此就由明确规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。

因此，这部分地下车位可以作为单独的、具有产权的车位而具有合法性，可以购买使用。

但是层高低于2.2米的，便无法办理产权，如果购买是存在较大法律风险的。

关于车位的问题，业主们只要记住，有产权的车位能够买卖，也最放心，肯定也是最贵的!

产权不清晰的，大多只能出租，一般由物业公司管理。

《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定！

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有;

现实中业主和开发商之间有关车位的纠纷时常发生?

《物权法》就车位的归属问题做了规定，分三个方面。

小区车位的权属一般有三种情形，分别属于开发商、人防部门或全体业主共同共有!

根据《物权法》第74条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，该条规定的车位，可推定所指的是，产权属于开发商的车位。

（1）产权归开发商!

依据是地下停车场所附着的土地使用权，非建筑区划内的小区公共设施，包括停车场、会所等由开发商取得产权！

（2）产权归人防部门？

人防部门主张权利的依据是《中华人民共和国人民防空法》，认为包括地下停车场在内的人防工程均属于国家所有，具体由人防办管理。

（3）产权归全体业主!

地下停车场作为整个小区的不可分割的公共配套设施，认为小区地下停车场或者面积上或者投资上已经分摊在有效的销售面积之中，因而，其产权当然属于全体业主共同共有。

《物权法》第74条分3款对小区车位、车库的权属进行了规定，第1款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第2款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；

第3款规定:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有?

实践中，住宅小区建筑区划内的车位、车库存在很多形态，目前常见的主要有规划用于停放汽车的独立车库、地面停车位和地下车库停车位，以及占用业主共有的道路或者其他场地的车位。

规划用于停放汽车的独立车库一般具有构造上的独立性，以固定的墙壁作为隔断，出人口安装有移动门，结构上完全与建筑物其他部分相独立。

具有利用上的独立性，供特定业主使用，设有独立的大门供车辆进出，内部的设备仅供车库专门使用！

具有法律上的独立性，可进行权属登记，取得权属证书?

符合专有部分的特征。

规划用于停放汽车的地面停车位和地下车库停车位，虽然通常不像独立车库以固定的墙壁作为隔断，但是在地面画有四条线隔离出一个立体空间，此空间与周围其他空间可以相区分?

可见，地面停车位和地下车库停车位具有构造上的、利用上的独立性，符合专有部分的特征,属于区分所有建筑物的专有部分。

上述几种形式的车位、车库的所有权属于建设单位，由建设单位与业主以书面合同方式约定通过出售、附赠或者出租等方式确定车位、车库的归属!

如果建设单位与业主没有就车位、车库的归属达成协议，或者虽有约定，但是约定不明确，推定归全体业主共同共有，可以通过小区公约或业主大会进一步明确决定车位、车库的使用。

对于占用业主共有的道路或者其他场地的车位，因建筑区划内道路或者其他场地的土地使用权属全体业主共有，利用这些场地建设的车位理所当然应当归全体业主共同所有。

小区地下车位的所有权归属问题比较复杂，需要根据具体情况分析：第一种情况，开发商单独取得地下车位的所有权。

这种情况是地下车库的建筑面积在销售时未分摊，开发商可以对车位进行销售?

开发商将车位的所有权转让给业主，业主在得到车位的所有权后，享有占有、使用、收益、处分等各项权利！

如果开发商对地下车位的处理仅采用销售方式，若业主不购买地下车位，不能将车停放在地下车库内。

第二种情况，在房屋没有完全售出时，开发商与小区业主共同对地下车位享有所有权;

这种情况是开发商在销售时将地下车库的建筑面积进行了分摊，而开发商也是业主之一，此时地下车位的所有权为全体业主共有，应当由开发商与小区业主共同决定地下车位的占有、使用、收益、处分等各项权利;

第三种情况，在房屋完全售出后，开发商对于地下车位不享有所有权。

此时开发商并不是业主，地下车位的所有权归全体业主共有。

开发商无权决定地下车位如何使用?